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01
20年来澳洲的租房市场大部分时候都是房东市场
房租上涨步伐放缓并没给租客带来太多缓解，因为严重的供应短缺让很多人找不到负担得起的住房，澳洲租房市场的空置率远低于平衡市场的指标。
研究显示澳洲在过去20年间一直主要是房东市场，大流行期间除外。
从历史上来看，房租市场在空置率约3%左右时被视为平衡市场，也就是说可用出租房和租客的需求达成合理平衡。
SQM研究所的数字显示6月全国的空置率为1.3%，高于5月的1.2%。
墨尔本的空置率从5月的1.7%上升到6月的1.8%，6月多了340套房登广告招租。
悉尼的空置率则从1.5%上升到1.6%。
尽管空置率从“20222到2024年间的史低”略有上升，但是仍低于长期平均。
SQM 20年的数据显示2024年2月的空置率仅为1%，为历史最低，当时市面上仅有5288套房可用于出租。
而20年前的2005年6月，墨尔本的空置率为3.9%，悉尼2.4%。
02
悉市清盘率75%持续上升 降息和供应紧张或推升房价
上周末，悉尼共有726处房产安排拍卖，据Domain Group 统计，570份报告结果中，拍卖清盘率为75%，另有73场拍卖撤回。
当日，Rhodes一栋位于16 Walker Street、面积676.6平方米的两居室红砖住宅在拍卖会上以815万成交。此前指导价600万至700万，上市定价800万。
该地块预计将开发成14套公寓、一栋寄宿公寓、酒店或健身中心。
8位注册竞拍者中5位出价，竞拍从600万起，最后以5000元加价15万成交。
Strathfield Partners的销售代理吉姆称，800万底价当天调低，低于卖家900万理想价，卖家曾拒绝几份报价。
记录显示，该房屋上次交易是在2012年，售价为170万。
吉姆表示，买家或许将此房改建为酒店，第二高出价者经营健身中心，他没想到隆冬市场如此火爆。
在Manly，当地图书馆馆长尼兰位于52 Alexander Street的三居室半独立式住宅，以423万售出，比370万底价高53万。
该房产最初定价350万，因拍卖前报价上调至370万。四名注册竞拍者中三人报价，未报价者是唯一未通过买家代理的。
竞拍从350万起，以不同幅度递增，最终一租房居住的年轻家庭多出1万购得。
McGrath的兰姆称房产很棒，潜力大但需大量工作，房屋结构很出色但后部要拆、需新建厨房。大多数咨询的人都希望购买已装修好的房子，因为「时间和缺乏装修方面的专业知识」。
在Drummoyne，一栋位于1/8 Wolseley Street，拥有房屋般比例的四居室海滨公寓以251万售出，两方注册仅一方出价。竞拍从230万起，买家两次自抬价格至251万后落槌成交。
Ray White Drummoyne销售代理卡博内称底价基本达到但未透露具体数额，公寓主要卖点是泳池邻水、近渡轮码头，可达性是关键。
买家是来自中央海岸的换房者，卖家将搬至新州乡村地区。
记录显示，该公寓于2015年最后一次交易价格为175万。
Neutral Bay一套位于6/50 Ben Boyd Road、指导价100万的两居室公寓以114万售出，低于120万底价。
两位首次购房者注册竞拍却无人出价，房产拍卖前流拍，之后McGrath的斯尼德花25分钟在双方间沟通，最终在拍卖后售出。
AMP首席经济学家奥利弗称，Domain清盘率三周持续上升，7月买家虽未行动但受未来降息前景提振，清盘率因挂牌量低而受益，预计将保持稳固，随澳联储降息和供应紧张未来或进一步上涨。
03
审批效率太慢，悉尼多地市政厅被州政府点名整改
新州政府对多个审批效率低下的市政厅采取史无前例的干预措施，要求其加快住房审批流程，并警告称，任何未能在规定时限内完成审批的地方政府都将被剥夺规划审批权。
新州规划厅已向悉尼的 Georges River、Sutherland 和 Willoughby 三个市政厅，以及南部高地的 Wingecarribee 市政厅 派出专门的规划人员，监督其内部的开发审批流程。这些市政厅被发现对标准住房开发申请的审批速度过慢。
去年，州政府推出了一个在线“排行榜”，公开各市政厅住房审批速度的快慢，并警告称，表现不佳者可能被指派规划管理员接管，或将其审批权限移交给独立的规划审查小组。
根据排行榜数据，Georges River 市政厅（涵盖州长 Chris Minns 所在的 Kogarah 选区）在 2024-25 财年表现最差，仅 7% 的住宅开发申请能在规定的 115 天内完成审批。
新州规划部长 Paul Scully 首次动用职权，向 Georges River、Willoughby 和 Wingecarribee 市政厅派遣专职规划人员，密切监督其开发审批流程。
Sutherland 市政厅将被派驻一位“专家工程师”，以帮助加快审批程序。
此外，North Sydney 和 Queanbeyan-Palerang 两个市政厅也将被新州规划厅“重点监控”，因为它们在 2024-25 财年的审批及时率低于 60%。
Scully 表示，他已向上述六个市政厅发出警告信，要求它们制定详细的整改方案，以改善审批效率。
“这应该给其他‘拖拖拉拉’的市政厅敲响警钟，”Scully 表示，“他们应该知道政府正在密切关注，我也随时准备派出专家介入。”
这一系列行动也引发了关于地方政府在应对住房供应问题中角色的激烈讨论。
Strathfield 市政厅（上财年审批及时率低于 50%）在一份声明中回应称：“不应为了追求更快的审批速度而牺牲标准的开发成果。”
新州房地产协会（Real Estate NSW）首席执行官 Tim McKibbin 则质疑这类排行榜是否真的能缓解住房危机。他指出：“审批数量的提升并不等于实际住房竣工数量的增加。”
根据上月发布的新州预算文件，目前限制住房供应的主要因素包括：建筑成本上涨、劳动力短缺、高利率以及房地产行业投资意愿下降。
在对审批慢政厅“出重拳”的同时，有消息称，新州工党政府正在考虑修改规定，将联排别墅、复式住宅以及最高六层的公寓楼纳入“合规开发”类别，这意味着此类项目将无需提交完整开发申请，而可通过私人认证师直接获得批准，从而加快建设速度。
04
澳洲办公空间争夺战推动CBD写字楼市场复苏
四年来首次，全国所有主要中央商务区（CBD）在上季度的办公空间净吸纳量为正，即新增租赁空间超过了空置面积，标志着长期受创的澳洲写字楼市场正出现转机。
复苏最明显的城市是悉尼。根据仲量联行（JLL）的数据，在过去的财年内，悉尼优质办公楼的租金上涨了9.1%。
白领们重返市中心，租金在上涨，投资者也开始围猎大型写字楼交易。
这种复苏为悉尼新一代地标性写字楼项目提供了支持，如Mirvac开发的55 Pitt Street（预计将成为十余家顶级律所的新总部），以及Charter Hall正在开发的新Chifley塔。
此外，市场也重新关注其他重大项目，例如Cbus Property拟接手的Halo塔——这是一座位于Hunter街与Pitt街交汇处、靠近地铁新站的55层混合结构木材大楼。
JLL澳洲办公楼租赁主管Tim O’Connor表示：“悉尼CBD写字楼市场的租金增长并不平均。我们看到，那些位置优越、靠近公共交通、配套设施完善的优质资产，其租金明显上涨。特别是在核心区，租赁空间供应减少正在加速这一趋势。”
悉尼在全国新增租赁空间中占比显著，仅2025年第二季度就净吸纳了23,500平方米。全国范围内，净吸纳总量为56,900平方米。
在优质银行、律所和咨询公司争相在紧张市场中抢占有利位置的同时，主要投资者也紧随其后，直接收购大型办公楼，或将资金投向本地基金管理人。
目前市场中正在洽谈的大宗交易之一是黑石集团（Blackstone）拟将其位于Grosvenor Place的14亿澳元股份出售给由美国投资者BGO支持的基金管理公司Investa。
JLL使用的“总有效租金”指标涵盖了房东给予租户的激励以及大楼运营支出。另一项“净有效租金”指标则不包含运营支出，只考虑扣除激励后的基础租金。
对于房东、基金管理人及其投资者而言，扣除激励后的租金是关键数据，也构成投资决策的重要依据。
Charter Hall董事总经理David Harrison指出，当前已有迹象显示，随着激励减少，有效租金正在回升。他表示，房东正控制激励措施中的现金比例，通常低于50%，其余部分则通过租金减免的形式在租期内分摊。
Harrison还确认，复苏最明显的区域包括悉尼CBD核心区、布里斯班“黄金三角”和墨尔本东区。这一轮复苏中，现代化写字楼远胜老旧资产。
推动市场回暖的因素包括：员工返岗所需办公空间增加、租户从边缘市场搬回市中心，以及悉尼部分老旧写字楼被拆除或改造成其他用途，使得市场供给收缩。
Harrison说：“激励高点与资产估值低谷已同时出现，这是非常合理的逻辑。随着有效租金上涨，资产估值也应随之提升。”
基金管理公司Investa正通过旗下非上市商业地产基金参与市场复苏，该基金已连续两个季度实现正回报，并在上财年超越业绩基准3.1%。
该公司由Peter Menegazzo领导，近年来已主导多项引入海外资本的悉尼办公楼投资交易，包括：135 King Street（日本大成Daibiru）、388 George Street（新加坡UOL和SingLand）、以及10-20 Bond Street（美国BGO）。与此同时，Investa在其资产组合中已完成近10万平方米的租赁。
Menegazzo表示：“租赁动能正在转化为投资回报。由于估值低于重建成本，加之高建设成本限制了新项目供应，空置率正收紧，有效租金不断上升——这种趋势有望持续。”
“市场正处于上升通道，基本面正在加强，租赁动能确实存在，投资者信心也正在恢复，具信心的资本已开始积极布局。”
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