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更多降息将推高房价
房地产数据分析公司 Cotality 表示，若澳洲储备银行（RBA）继续降息，房价将可能进一步上涨。
在本周二（7月8日）RBA意外宣布维持3.85%现金利率不变之后，Cotality研究主管 Eliza Owen 表示，8月降息几乎板上钉钉。
她的分析与主要银行经济学家的预测一致——各大行均维持对8月降息的判断。
然而，尽管现有房贷持有者可能欢迎降息，但Owen指出，更低的利率将吸引更多潜在购房者入市，从而进一步推高本已居高不下的房价。
Owen在周二的RBA决策后指出：“随着通胀下降、零售销售疲软，以及人均GDP持续走弱，数据强烈支持8月降息。”
但她也警告，降息将进一步刺激房价上涨。
她在周三（7月9日）表示：“利率下降提升了家庭可借款的上限，很可能使借贷增加体现在房价上涨上。”
“房价上涨和利率下降也可能刺激更多房屋交易和挂牌活动，从而带动如房地产服务、家具采购等相关经济活动增长。”
Owen指出，今年以来的降息周期，已经使房价出现“普遍回升”。
根据 Cotality数据，自2025年2月19日首次降息以来，截至7月7日（本轮维持利率决议前），澳洲的房价指数上涨了2.3%，相当于全国中位数住宅价格上涨了1.8万澳元。
其中，涨幅最大，自2月以来房价上涨约6%；悉尼、墨尔本、布里斯班和珀斯的涨幅都超过2%；阿德莱德略低，涨幅接近2%。
不过，并非所有地区都在涨价。Cotality数据显示，今年第二季度仍有16%的城区住宅价格下跌。
Owen指出：“利率下降对房价的推动作用是有上限的。”
具体反应强度取决于多个因素，包括：
降息幅度和频次；
房价起点水平；
经济信心和市场预期等。
她回顾道，当现金利率在2020年底至2022年4月处于历史低位（0.1%）时，澳洲房地产刚经历2017–2019年的一轮下跌，因而市场反应“非常强烈”——2020年11月至2022年4月期间，房价平均每月上涨1.5%。
相比之下，本轮降息以来，房价每月涨幅平均仅为0.5%。
她补充称：“全国房价比2020年11月高出近40%，消费者信心则低了14%。同时，关于经济、贸易、地缘政治等方面的风险信心也大幅下降，当前的利率水平也远高于2020年的起点。”
尽管如此，Cotality仍认为，澳洲房价今年将继续上涨。
Owen总结道：“这一趋势主要源于新建住房和挂牌供应量有限，同时利率下降将提升借贷能力。尽管住房可负担性已接近极限，但市场整体仍将受到支撑。”
02
澳洲房产市场复苏迹象更明显 全国近半地区房价创新高
澳洲近一半的城区和郊区及乡镇地区的住房市场价值处于历史最高水准——预计还会有更多地区加入这一行列。
房地产平台Cotality（前身为CoreLogic） 周五发布的数据显示，近45% 的城区和郊区及乡镇地区房价创下历史新高，这是澳洲房地产市场已经复苏的明确迹象。
昆州的房地产市场正在蓬勃发展，其中布里斯本近五分之四（78%） 的城区和郊区处住宅处于最高价值，该州的乡镇地区市场也差不多处于相似状况。
珀斯四分之三的城区和郊区房价创下历史新高，阿德雷德61% 的城区和郊区也创下了历史新高。
Cotality的经济学家艾齐（ Kaytlin Ezzy ）说：「虽然全国的房价指数提供了宏观的观点，但地区层面的数据显示了这个增长阶段的真正范围。」
「如此多的地区房价处于或接近峰值的事实不仅表明悉尼和墨尔本等市场的复苏不同，还表明布里斯本、珀斯和澳洲乡镇及偏远地区等近期热点地区房价的持续韧性。」
这家房地产数据公司预测，在6月份全国住宅价值增长的背景下，未来几个月房价处于峰值的地区比例将上升到50%。
在澳洲最昂贵的住房市场中，悉尼37%的城区和郊区创下历史新高，而墨尔本只有13% 的城区和郊区房价创下新高。
另一方面，霍巴特只有一个城郊区和坎培拉8% 的城区和郊区房价达到了峰值。
南澳近十分之六的乡镇地区房价和西澳54% 的乡镇地区房价攀升至历史最高水平。
艾齐提到墨尔本、侯霍巴特和坎培拉最近的房价上升趋势时指出，它们都远低于2022 年的峰值。
她说：「虽然这对房主来说可能是个坏消息，但这些市场的潜在买家能够以比三年前更低的价格获得住房。」
2025 年第二季度，全国住房价值上涨了1.4%，而第一季度的房价上涨率为0.9%。
达尔文的第二季房价涨幅最大，为4.9%，其次是柏斯，为2.1%。
艾齐说：「达尔文房地产市场的市场动态发生了显著转变。」
「在经历了采矿基础设施建设繁荣结束后多年的低迷状况之后，我们现在看到供需重新平衡，以支撑进一步的房价增长。」
Cotality 估计，2024/25 财政年度约有531,000 套住宅销售，比上一财政年度增长2.7%。
03
澳洲各首府城市最新租金数据公布！
Domain公布的最新数据显示，在澳洲部分首府城市，公寓和独栋屋的租金差距已经缩小到5澳元。
Domain二季度租房报告显示，过去3个月内，首府城市的公寓租金涨幅比独栋屋更大。
目前，墨尔本的独栋屋租金要价中位数（580澳元）和公寓租金要价中位数（575澳元）差距全澳最小，仅为5澳元。
在布里斯班，独栋屋租金要价中位数（650澳元）和公寓租金要价中位数（620澳元）之间的差距为30澳元。
而在澳洲租房成本最高的城市悉尼，独栋屋租金要价中位数（780澳元）和公寓租金要价中位数（740澳元）之间的价格差距为40澳元。
Domain首席经济学家Nicola Powell表示，价格差距缩小是由于返回办公室政策导致人们重新选择居住地点。
“这意味着人们在重新评估，他们希望通勤时间更短，离办公室更近，享受便利性。公寓往往位置更加核心，交通便利性更好，而真正推动价格上涨的是需求。”
Powell表示，经济承受能力仍然是许多澳洲人关注的焦点。虽然公寓通常是更经济实惠的房产类型，但对公寓需求的增加正导致其价格追赶独栋屋。
Domain数据显示，全国房产类型价格差距最小的地区是布里斯班Carina和Upper Mount Gravatt，在这里租赁独栋屋或公寓的费用完全相同。
在距离CBD约5公里的Carina，公寓和独栋屋的租金要价中位数均为700澳元。距离CBD约8公里的Upper Mount Gravatt，两种房型的周租金要价中位数均为650澳元。
Powell表示，墨尔本租赁市场已经稳定，独栋屋和公寓价格均未出现季度增长。
然而，两种房型之间的租金差距已经缩小到2012年以来的最低点，当时独栋屋的租金要价中位数为360澳元，公寓为350澳元。
如今，这一差距仅为5澳元，独栋屋周租金要价中位数为580澳元，公寓为575澳元。
而Broadmeadows和Burwood East，则是墨尔本两种房型租金价差最小的地区。
在Broadmeadows，租金差距为25澳元，公寓租金中位数为470澳元，独栋屋为495澳元。
在距离墨尔本CBD约12公里的Burwood East，公寓租金中位数为630澳元，独栋屋租金中位数为650澳元——差距为20澳元。
Ray White Box Hill的当地经纪人Mark Lu表示，新公寓的开发缩小了独栋屋和公寓之间的价格差距。
“Burwood East仍有一些老房，这就是价格不会太高的原因。但如果是新房，你可以以超过800澳元的价格出租。”
Lu表示，Burwood East的租户宁愿每周为新公寓支付更多费用，也不愿租用更大但更老旧的独立屋。
悉尼公寓和独栋屋租金在过去一个季度均有上涨，现在价格差距为40澳元。
而在过去5年间，Lidcombe和Macquarie Park的公寓表现优于独栋屋，价格差距分别缩小了5澳元和10澳元。
Lidcombe的租金中位数为公寓750澳元、独栋屋755澳元，而Macquarie Park为公寓740澳元、独栋屋750澳元。
Exclusive Real Estate的经纪人Aidan Spence表示，与新公寓楼相比，Lidcombe的独栋屋多样性有限，这促成了公寓租赁表现相对强劲。
Spence还表示，通常可供出租的公寓比独立屋多，75%的可用房源是公寓。
04
墨尔本近380个区房价上涨，有望创下新高！
自4月以来，墨尔本数百个城区的房价上涨，预计到圣诞节前房价将达到新的历史高点。
PropTrack的最新季度数据显示，近380个城区的房价在过去3个月有所上涨， Frankston North和Brooklyn等城区的房价领涨，内城区的Collingwood和 Parkville也表现优异。
虽然澳联储本周意外决定维持利率不变，但市场依然预期将进一步降息，这推动了 房价上涨信心，也让人们预期大墨尔本地区979979澳元的房屋中位价有望在12月前突破7位数。
PropTrack的高级经济学家Anne Flaherty将这些数字称为“墨尔本的某种复苏”，并表示随着“错失恐惧症”重回市场，房价还要继续上涨。
“基于目前的增长速度，我确实认为墨尔本房价将在年底前创下新的历史高点。” “我认为我们很有可能实现这个目标。”
PropTrack的数据显示，墨尔本6月的房屋中位价较去年同期上涨了1.6%，澳联储今 年两次降息将导致市场竞争加剧。
“从买家的角度来看，我们看到了一些‘错失恐惧症’的迹象。”
墨尔本买家中介Cate Bakos也认为，该市房屋中位价很可能在年底前冲至新高。
“目前的咨询量创纪录，其中不乏州际投资者，自2021年来我都没有这么忙碌过。”
“任何房价不到100万澳元的城区都面临着极其激烈的竞争。”
这位买家中介表示，她不认为澳联储本周维持利率不变的决定会削弱买家信心，因为大多数人都预期今年还会进一步降息。
在第二季度，墨尔本房屋中位价涨幅最高的城区达到了4%-5%。
其中包括Glen Huntly，目前的中位数为1507058澳元，Wandong为871817澳元， Braeside为1530522澳元；Williamstown North为1143023澳元；Frankston North 为603715澳元。
至于大房换小房者，墨尔本外北区的Wallan在公寓方面表现最佳，中位价上涨了 10%至483070澳元。
在维州偏远地区，East Gippsland的Orbost小镇的独立屋中位价上涨了8%至350875 澳元，Castlemaine的公寓中位价上涨了9%至647860澳元。
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